“450만 원이던 종부세가 1,970만 원까지 오른다”는 보도가 나오면서 고가주택 보유자뿐 아니라 1주택자와 다주택자의 관심도 커지고 있습니다.
재정경제부는 2026년 8월 3일 2026년 세제개편안을 공식 발표했습니다. 종합부동산세 개편의 핵심은 주택 수보다 보유한 주택의 전체 가액과 실제 거주 여부를 세금에 더 강하게 반영하는 것입니다.
다만 이번 발표는 이미 시행 중인 확정 법률이 아니라 정부가 추진하는 개편안입니다. 법률 개정이 필요한 내용은 국회 심의를 통과해야 하며, 심의 과정에서 세율과 공제금액, 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
또한 종부세는 매년 6월 1일 보유 현황을 기준으로 과세하므로, 2026년 12월에 고지되는 종부세에는 현행 기준이 적용됩니다. 개편안이 원안대로 국회를 통과하면 주요 내용은 2027년부터 단계적으로 적용될 예정입니다.
1. 종부세 개편안
현재 주택분 종부세는 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제를 차감하고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다.
현행 기본공제는 일반 납세자 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원입니다. 세율은 2주택 이하와 3주택 이상을 구분해 적용하며, 고령자 공제와 장기보유 공제를 합한 세액공제 한도는 최대 80%입니다. 전년보다 보유세가 급격히 늘어나는 것을 제한하는 세부담 상한은 150%입니다.
개편안이 통과되면 실제로 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 늘어납니다. 반면 집을 한 채만 보유했더라도 실제로 거주하지 않는 경우에는 기본공제가 9억 원으로 줄어듭니다.
공정시장가액비율은 2027년부터 일부 주택군에 70%가 적용되고, 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 단계적으로 높아지는 방안이 담겼습니다. 세율 기준도 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 바뀌며, 2028년에는 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 0.5~5.0%를 적용하는 구조로 통합할 예정입니다.
공시가격 18억 원인 실거주 1주택을 단순 비교하면 현재 과세표준 계산금액은 다음과 같습니다.
(18억 원-12억 원)×60%=3억6천만 원
개편안 기준으로는 다음과 같습니다.
(18억 원-14억 원)×70%=2억8천만 원
따라서 실거주 중고가 1주택자는 기본공제가 늘어 과세표준이 줄어들 수도 있습니다.
반면 공시가격 35억 원인 실거주 1주택은 과세표준 계산금액이 현재 13억8천만 원에서 개편 후 14억7천만 원으로 늘어납니다. 같은 주택에 실제로 거주하지 않았다면 (35억 원-9억 원)×70%가 적용돼 18억2천만 원까지 높아집니다.
위 계산은 세율, 재산세 공제와 세액공제를 적용하기 전의 단순 비교입니다. 실제 종부세는 연령과 거주기간, 주택 수, 각종 특례에 따라 달라집니다.
2. 종부세 대상
이번 개편으로 세 부담이 가장 크게 늘어날 가능성이 있는 대상은 공시가격 21억 원을 초과하는 고가주택 보유자입니다.
정부안에 따른 분석에서는 시가 약 30억 원에 해당하는 공시가격 21억 원 초과 주택 약 16만8천 가구의 종부세가 증가할 것으로 예상됐습니다. 공시가격 21억 원 이하의 실거주 1주택자는 기본공제 확대 효과로 세금이 소폭 줄거나 변화가 크지 않을 수 있지만, 공시가격 35억 원 이상 초고가 주택은 세율과 공정시장가액비율 상승의 영향을 크게 받을 가능성이 있습니다.
두 번째 대상은 집을 오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 1주택자입니다.
현재는 5년 이상 주택을 보유하면 기간에 따라 최대 50%의 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 고령자 공제까지 합치면 전체 공제율은 최대 80%입니다.
정부안은 장기보유 공제를 실제 거주기간 중심의 공제로 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 2027년에는 기존 보유기간 공제를 절반 수준으로 줄이고, 2028년부터는 5년 이상 실제 거주한 경우 최대 50%를 공제하는 방식으로 전환할 예정입니다.
세액공제 금액에도 한도가 생깁니다. 개편안에는 2027년 최대 800만 원, 2028년 최대 600만 원까지만 세액공제를 적용하는 내용이 포함됐습니다. 비싼 주택을 오래 보유했지만 직접 거주하지 않은 사람일수록 공제 축소의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
세 번째 대상은 보유 주택의 공시가격 합계가 큰 다주택자입니다.
정부는 비싼 주택 한 채보다 상대적으로 저렴한 여러 주택을 가진 사람이 더 많은 세금을 내는 현행 구조를 바꾸기 위해 주택 수에 따른 세율 구분을 없애겠다는 입장입니다. 그러나 공정시장가액비율과 일부 과세구간의 세율이 함께 오르기 때문에 보유가액이 큰 다주택자의 실제 부담은 증가할 가능성이 큽니다.
세부담 상한도 전년도 재산세와 종부세 합계의 150%에서 200%로 올라갑니다. 예를 들어 전년도 기준 보유세가 1천만 원이었다면 현행 상한은 1천500만 원이지만, 개편 후에는 최대 2천만 원까지 늘어날 수 있다는 의미입니다.
반대로 실거주 중인 중고가 1주택자는 무조건 세금이 오르는 것은 아닙니다. 기본공제가 14억 원으로 확대되기 때문에 공시가격과 연령, 실제 거주기간에 따라 부담이 줄 수도 있습니다.
따라서 이번 개편안을 단순히 ‘1주택자 감세, 다주택자 증세’로 구분하기보다 다음 네 가지를 함께 확인해야 합니다.
>보유 주택의 공시가격 합계
>실제 거주 여부와 거주기간
>소유자의 연령
>6월 1일 기준 주택 수와 적용 특례
3. 종부세 세부담 변화
개편안을 적용한 언론의 추산 사례를 보면 실제 거주 여부에 따른 차이가 분명하게 나타납니다.
시가 약 50억 원, 공시가격 35억 원인 주택을 만 60세 소유자가 10년간 보유하면서 직접 거주한 경우 종부세는 2026년 약 453만 원에서 2027년 614만 원, 2028년 978만 원으로 늘어나는 것으로 추산됐습니다.
같은 주택을 10년간 보유했지만 실제로 거주하지 않았다면 종부세가 2027년 1천254만 원, 2028년에는 1천970만 원까지 증가하는 것으로 계산됐습니다. 이는 특정 연령과 공시가격, 보유기간을 적용한 사례이므로 모든 주택에 같은 금액이 부과된다는 의미는 아닙니다.
공시가격 합계 50억 원, 시가 약 70억 원 수준의 주택 세 채를 보유한 사례에서는 종부세가 2026년 3천467만 원에서 2027년 5천758만 원, 2028년 7천225만 원으로 증가하는 것으로 추산됐습니다.
재산세까지 포함한 전체 보유세는 2028년 약 9천10만 원으로 예상됐습니다. 정부는 이번 개편으로 향후 5년 동안 종부세 세수가 약 9조3천억 원 증가할 것으로 전망한 것으로 보도됐습니다.
다만 지금 당장 주택을 매도하거나 증여해야 한다고 판단하기에는 이릅니다. 이번 안은 국회 심의를 거쳐야 하며, 심의 과정에서 기본공제와 세율, 공제한도, 적용시기가 조정될 수 있습니다.
특히 다음과 같은 세부 내용은 법률과 시행령이 확정돼야 정확하게 판단할 수 있습니다.
>실제 거주기간을 어떤 자료로 확인하는지
>일시적 2주택과 상속주택의 적용 방법
>지방 저가주택과 세컨드홈 특례 유지 여부
>공동명의 1주택자의 공제 방식
>고령자·은퇴자의 세 부담 완화 여부
현재 주택을 보유하고 있다면 먼저 부동산공시가격알리미에서 2026년 공시가격을 확인하고, 6월 1일 당시 보유 주택 수와 주민등록·실제 거주기간을 정리하는 것이 좋습니다.
개편안이 국회를 통과한 뒤에는 국세청의 공식 계산 안내나 세무전문가 상담을 통해 2027년 예상세액을 비교해야 합니다. 현재 종부세는 공시가격뿐 아니라 재산세 공제, 세액공제와 각종 과세특례가 함께 반영되므로 단순 계산만으로 실제 고지세액을 정확하게 판단하기 어렵습니다.
마무리
2026년 종부세 개편안의 핵심은 실거주 1주택자의 기본공제를 늘리는 대신, 초고가·비거주 1주택과 고가 다주택자의 부담을 높이는 것입니다.
공정시장가액비율과 세부담 상한이 오르고 장기보유 공제가 거주기간 중심으로 바뀌면서, 같은 가격의 주택이라도 실제 거주 여부에 따라 세금 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.
다만 2026년 8월 4일 현재는 정부안이 발표된 단계이며 확정 법률이 아닙니다. 올해 12월에 고지될 종부세는 현행 기준으로 계산되고, 2027년 이후의 세금은 국회의 최종 의결 내용과 시행령을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
※ 본 글은 2026년 8월 4일 기준 재정경제부 발표자료, 국세청의 현행 종합부동산세 안내와 언론의 세액 추산을 바탕으로 작성했습니다. 실제 세액은 공시가격, 주택 수, 연령, 보유·거주기간, 재산세 공제와 과세특례 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.